Ny rapport: Stort renoveringsarv väntar framtidens villaköpare

Ett omfattande generationsskifte väntar på den svenska småhusmarknaden. När äldre villaägare lämnar sina bostäder kan hundratusentals hus komma ut till försäljning. Samtidigt visar en ny kartläggning att många av fastigheterna saknar registrerade underhållsåtgärder under de senaste två decennierna.

Joakim Lusensky.

– Samma generationsskifte kan därför få helt olika konsekvenser beroende på var i landet det sker, säger Joakim Lusensky, analys- och kommunikationschef på Mäklarsamfundet.

Hundratusentals hus utan registrerade åtgärder

Totalt handlar det om cirka 343 000 småhus, motsvarande ungefär en femtedel av det permanentbebodda småhusbeståndet.

Av dessa saknar mellan 270 000 och 318 000 hus, beroende på vilken åtgärd som undersöks, en registrerad renovering sedan 2003 eller 2009.

Störst är andelen som saknar registrerat byte av elsystem. Det gäller 93 procent av husen, motsvarande drygt 318 000 småhus.

För fasader och vatten- och avloppsledningar är motsvarande andel omkring 92 procent, medan 79 procent saknar ett registrerat takbyte sedan 2003.

Rapporten visar också skillnader mellan olika ägargrupper. Endast 13 procent av småhusen i den äldre ägargruppen har ett registrerat köksbyte sedan 2009, jämfört med 31 procent i det övriga småhusbeståndet.

En del av skillnaderna förklaras av att äldre oftare äger äldre hus. Men även när hänsyn tas till byggår kvarstår skillnader i samtliga sex undersökta underhållskategorier, särskilt när det gäller kök och badrum.

Kan stå för mer än hälften av försäljningarna

MäklarVärlden har tidigare rapporterat om Mäklarsamfundets kartläggning av generationsskiftet i Stockholms län. Där bedömdes äldre bostadsägares försäljningar kunna tillföra omkring 3 000 bostäder per år till marknaden.

Under 2025 nådde drygt 28 000 småhus från ägare som är minst 73 år bostadsmarknaden.

Enligt rapportens beräkningar kan antalet uppgå till omkring 31 000 hus om året under perioden 2026–2035 och cirka 33 000 årligen mellan 2036 och 2050.

Om omsättningen i det övriga småhusbeståndet ligger kvar på 2025 års nivå kan hus från den äldre ägargruppen stå för omkring 57 procent av småhusförsäljningarna från mitten av 2030-talet.

Det är en prognos som bygger på antaganden om framtida ägarbyten och försäljningsvolymer, inte en fastställd utveckling.

Mäklarsamfundet bedömer att många av husen kommer att säljas vidare, eftersom arvtagarna i stor utsträckning redan har etablerat sig på bostadsmarknaden.

Renoveringen kan bli dyrare än huset

Finansieringen av renoveringsobjekt har redan blivit en fråga på bostadsmarknaden. I en tidigare undersökning från Mäklarsamfundet uppgav 56 procent av mäklarna att intresset för bostäder med renoveringsbehov hade minskat efter vårens nya bolåneregler.

Även Fastighetsbyråns senaste Mäklarpanel pekar på att köpare i större utsträckning efterfrågar färdigrenoverade bostäder.

Vilka konsekvenser generationsskiftet får beror i hög grad på den lokala bostadsmarknaden.

På orter med höga bostadspriser kan omfattande renoveringar lättare rymmas inom fastighetens värde. I kommuner med låga priser riskerar kalkylen att bli betydligt svårare.

Mäklarsamfundet pekar på att kostnaderna för att rusta upp ett hus i vissa fall kan överstiga husets marknadsvärde.

Det kan påverka både prissättningen och möjligheterna för köpare att finansiera nödvändiga åtgärder.

Rapporten visar samtidigt att skillnaderna i renoveringsmönster inom den äldre ägargruppen är förhållandevis små mellan olika kommuntyper. De ekonomiska konsekvenserna kan däremot bli mycket olika när underhållskostnaderna ställs mot husens marknadsvärden.

Saknad registrering behöver inte betyda dåligt skick

Mäklarsamfundet betonar att statistiken har begränsningar. Uppgifterna i fastighetstaxeringsregistret bygger till stor del på vad fastighetsägarna själva har deklarerat.

Renoveringar som har genomförts men inte rapporterats eller registrerats syns därför inte i materialet.

Att ett hus saknar ett registrerat takbyte eller en köksrenovering betyder inte heller automatiskt att åtgärden är nödvändig i dag.

Rapporten beskriver därmed ett möjligt samlat renoverings- och underhållsbehov på småhusmarknaden, men kan inte användas för att bedöma skicket på en enskild fastighet.

För bostadsmarknaden innebär det kommande generationsskiftet ändå att ett stort antal äldre småhus successivt kan bli tillgängliga för nya köpare – och att husens standard och framtida underhållskostnader får betydelse för hur affärerna utvecklas.

Om rapporten: Det stora renoveringsarvet är den tredje delen i Mäklarsamfundets rapportserie Det går i släkten. Kartläggningen bygger på specialbeställd statistik från SCB fastighetstaxeringsregister och omfattar småhus som ägs av personer som är minst 73 år. Läs hela rapporten hos Mäklarsamfundet.