Är Föräldrabanken på väg att bli Sveriges största bolåneinstitut?

Det är något som har förändrats i den svenska bostadsmarknaden. När jag växte upp var det fullt möjligt att ta ett studielån, få ett jobb, spara ihop till en kontantinsats, och så ramlade man in på bostadsmarknaden någonstans i tjugofemårsåldern. Det var inte enkelt, men det var en någorlunda förutsägbar väg som många kunde gå utan att vara beroende av sina föräldrars plånbok. Man kan fråga sig om den vägen finns kvar idag. Åtminstone i storstadsområdena.

Unga blir allt mer beroende av föräldrarna

I dag bor 26 procent av Sveriges 18–30-åringar fortfarande kvar hemma hos sina föräldrar, enligt Hyresgästföreningen och Fastighetsmäklarförbundet. Skälen uppges främst vara ekonomiska. Av de unga som inte äger sin bostad uppger samtidigt hälften att de kan få ekonomisk hjälp av sina föräldrar för att kunna köpa, ofta för att föräldrarna kan låna upp lite extra på en bostad de bott i under många år och som har stigit i värde. En väsentlig del av ungdomarna kan dock inte få sådan hjälp. Det betyder att den faktiska möjligheten att gå från hyresgäst till bostadsägare i Sverige redan idag i stor utsträckning inte avgörs av inkomst och arbetsinsats, utan om, och var, föräldrarna har ägt en bostad.

2 000 miljarder kronor ska byta ägare

Och nu kommer den andra delen av berättelsen. Mäklarsamfundet släppte i höstas en rapport som visar att fyrtiotalistgenerationen sitter på en samlad bostadsförmögenhet om cirka 2 000 miljarder kronor, vilket kan jämföras med Sveriges statsbudget på cirka 1 550 miljarder kronor. Av denna bostadsförmögenhet väntas knappt 1 800 miljarder överföras till nästa generation under de kommande tjugo åren. Det blir i snitt 81 miljarder kronor om året, med ett sannolikt toppår 2036 då nära 93 miljarder kronor kan byta ägare. Drygt 326 000 småhus (18 procent av hela det svenska småhusbeståndet) ägs i dag av personer som är 73 år eller äldre. Det här blir den största privata förmögenhetsöverföringen i modern svensk tid, och den sker huvudsakligen via bostäder.

När arv blir en konkurrensfördel

Det här är två sidor av samma mynt. När 40-talisterna säljer av sina villor, eller lämnar dem i arv, får deras barn kapitaltillskott som andra förstagångsköpare omöjligt kan konkurrera med. När en arvtagare landar i lägenhetsbudgivning med 2,6 miljoner kronor på fickan, vilket är det belopp Mäklarsamfundets undersökning räknar med som genomsnittligt arvsvärde av en bostad, är det helt enkelt en annan budgivning än för den lika gamla personen med samma typ av jobb som har sparat ihop till sin insats med skattade pengar.

Ett bolåneinstitut utanför statistiken

Föräldrabanken är i praktiken på väg att bli ett av Sveriges största ”bolåneinstitut”. Den lånar ut till kontantinsatser, går in som medlåntagare när bankerna inte vill ta risken, och ger gåvor som klassas som förskott på arv. Det här bolåneinstitutet syns inte i finansstatistiken, men det är avgörande för vilka svenskar som kommer äga sina bostäder i framtiden. Och det är inte en marknad som regleras av kreditprövning, kalkylränta eller skuldkvotsbedömning, utan en marknad som styrs av ett geografiskt och genetiskt lotteri.

Vad gör politiken?

Den nya regeringens åtgärder från första april – höjt bolånetak till 90 procent och slopat skärpt amorteringskrav – riskerar att göra det här problemet värre, inte bättre. Genom att höja lånetaket gör man det tillfälligt lättare att klara kontantinsatsen, men resultatet på längre sikt blir troligtvis ännu högre bostadspriser, vilket i sin tur gör steget för förstagångsköpare utan föräldrastöd ännu tyngre. Det verkliga problemet på bostadsmarknaden har aldrig varit att bolånetaket är för lågt, det är att bostäderna är för få och för dyra i förhållande till vad ungas inkomster räcker till.

Och det här är inte i första hand en privatekonomisk fråga. Det är en samhällsekonomisk fråga och i förlängningen en social mobilitetsfråga.

Vad gör man då åt det? Det finns inget enkelt svar. Det ligger nära till hands att kräva beskattning av bostadskapital och arv, men det är ingen valvinnare när en stor del av befolkningen är bostadsägare. Stora höjningar av arvs- och förmögenhetsskatter brukar heller inte göra mycket nytta, då sådana skatter brukar vara lätta att kringgå eller leda till negativa konsekvenser som förmögenhetsflykt. Fråga norrmännen. Bostadspolitikens långsiktiga uppgift måste vara att bygga fler bostäder och göra dem billigare. Det är väl ingen nyhet, men det är ändå den grundläggande punkten. Så att unga kan skörda frukter av att arbeta och att anstränga sig.

Risk för ökade klyftor på bostadsmarknaden

Men det är också viktigt att ärligt erkänna vad som händer. Möjligheten att äga sitt boende håller på att gå från att vara en konsekvens av eget arbete till att bli en konsekvens av om eller var föräldrarna ägde en bostad. Och när det blir tydligt för en hel generation sker något med samhällskontraktet.

Vi behöver inte lägga moralisk skuld på de föräldrar som hjälper sina barn. Det är klart att de gör det. Jag kommer göra likadant. Men vi behöver lägga politisk skuld på det system som gör att den hjälpen är nödvändig i den omfattning som nu är fallet. Annars sitter vi om tjugo år och undrar varför svensk bostadsmarknad blev en källa till känslor av orättvisa och maktlöshet.

Text: Hampus Brodén, vd Stabelo