Den frågan reder Hampus Brodén, vd och medgrundare av den digitala bolåneaktören Stabelo, ut i en krönika för Mäklarvärlden.
I Sverige upplever vi den första perioden av hög inflation sedan början av 90-talet. Många frågar sig vad det betyder för bostadsmarknaden. Frågar man en förmögenhetsförvaltare vad man ska äga under perioder av betydande inflation så är sannolikheten hög att hen svarar ”reala tillgångar”, däribland bostäder. Men stämmer det verkligen?
Tittar man historiskt finns det ett visst stöd för att hävda att bostadspriser följer inflationen på väldigt lång sikt. En 350 år lång tidsserie över bostadspriser vid den centralt belägna Herengrachtkanalen i Amsterdam visar att även om priserna fluktuerar, så har en fastighet där justerat för inflationen kostat ungefär lika mycket från 1600-talet fram till i dag.
Från Stockholm finns det bra prisstatistik från år 1875. Också här finns ett hyggligt stark långsiktigt samband mellan bostadspriser och inflation. Men ett mycket svagt samband på kort sikt. Detta är särskilt tydligt sedan millennieskiftets start, när svenska bostadspriser inledde en period av tillväxt långt över inflationen.
Okej. Då har vi konstaterat att det inte är uppenbart att bostäder är en bra investering under en inflationsperiod. Men denna uppfattning är ändå rätt utbredd.
Vad händer om vi tittar på prisutvecklingen i fler länder, och specifikt under perioder med hög inflation? Då är slutsatsen att amerikanska huspriser i genomsnitt tappat i värde i reala termer under perioder med betydande inflation. Men om vi tittar på olika inflationsperioder ser vi att det kan gå åt båda hållen. Till exempel sjönk priserna under Koreakriget på femtiotalet, men steg efter den iranska revolutionen i slutet på sjuttiotalet. Inte heller för brittiska bostäder går det att dra någon tydlig slutsats om på vilket sätt priserna utvecklas under inflationsperioder.
Om vi gör en sista ansträngning och tittar på hur bostadspriser i Japan har betett sig under perioder med hög inflation får vi ytterligare ett exempel på en marknad där bilden varierar väldigt mycket från period till period. Det finns exempel där bostadspriserna har släpat efter inflationen, och exempel där bostadspriserna har vuxit rejält mer än inflationen. De japanska bostadspriserna steg till exempel mer än inflationen under oljeembargot i början av sjuttiotalet. Men under de japanska boom-åren 1962–1963 sjönk priserna i reala termer.
Efter att ha tittat på alla dessa länder kan vi med ganska stor säkerhet konstatera att även om bostadspriser har ett visst samband med inflationen på väldigt lång sikt så finns det ingen bra tumregel för hur bostadspriser beter sig under perioder med hög inflation. Priserna kan både gå upp och ner ganska väsentligt i reala termer under inflationsperioder.
Dessutom är de senaste tjugo åren på den svenska bostadsmarknaden en outlier. Under denna period har bostadspriserna ökat väsentligt mer än inflationen. Det gör det ännu mindre sannolikt att priserna under rådande omständigheter skulle hänga med inflationen upp. Snarare är det så att hushållens relativt höga skuldsättning, höga andel rörliga räntor och Riksbankens försök att ha ihjäl inflationen gör att vi kan förvänta oss en relativt påtaglig priskorrektion nedåt.
Väl mött!
Hampus Brodén, vd Stabelo
