Matchningsindex: Bolånereglerna förbättrar läget trots högre priser

En återkommande kritik mot de nya bolånereglerna är att hela effekten snabbt kommer att ätas upp av högre bostadspriser. Mäklarsamfundets nya matchningsindex för småhus 2026 visar en mer nyanserad bild. En prisuppgång på 5 procent minskar förbättringen i flera pressade småhusmarknader, men raderar den inte. I flera geografier skulle priserna behöva stiga betydligt mer för att hushållen ska vara tillbaka på samma matchningsnivå som före reformen.

– Det här är en viktig nyans i debatten. Lättade kreditregler kan påverka priserna, men vår analys visar att en prisuppgång på fem procent inte räcker för att ta bort reformeffekten. För många hushåll blir tröskeln fortfarande lägre, säger Oskar Öholm, vd Mäklarsamfundet.

Mäklarsamfundets matchningsindex visar hur väl hushållens betalningsförmåga matchar prisnivån på småhus i 28 geografier. I årets rapport prövas även två scenarier kopplade till de nya bolånereglerna som trädde i kraft den 1 april 2026. Det första scenariot visar effekten av de nya reglerna. Det andra testar hur matchningen påverkas om den ökade köpkraften leder till en prisuppgång på 5 procent. Rapporten har tagits fram av Mäklarsamfundet. Juni Strategi och Analys AB har anlitats för beräkningarna.

Effekten krymper, men försvinner inte

Resultatet visar att reformeffekten krymper när priserna stiger, men att den i regel inte försvinner. I Skåne län ökar andelen hushåll som kan efterfråga småhus från 27 till 42 procent med de nya reglerna. Med 5 procents prisuppgång blir andelen 39 procent. I Stockholms ytterförort ökar andelen från 21 till 37 procent, och landar på 32,5 procent om priserna stiger med 5 procent. I Storgöteborg ökar andelen från 16 till 31 procent, och blir 29 procent efter en sådan prisuppgång.

Fortsatt svag matchning i storstäder

Samtidigt löser de nya bolånereglerna inte storstädernas grundproblem. I Stockholm går andelen som kan efterfråga ett småhus från 10 procent till 17 procent med nya bolåneregler, men faller till 15 procent med en prisuppgång på 5 procent. I Göteborg går andelen från 8 procent till 17 procent, men faller till 15 procent med den modellerade prisuppgången. Reformen gör alltså skillnad, men från mycket låga nivåer.

– För barnfamiljer i våra största kommuner är småhusmarknaden fortfarande mycket svår att nå. Nya bolåneregler hjälper fler hushåll över tröskeln, men de ändrar inte den större obalansen mellan inkomster, priser och utbud, säger Joakim Lusensky, Analys- och kommunikationschef, Mäklarsamfundet.

Rapporten visar att de största förbättringarna sker i geografier där matchningen tidigare varit mycket låg. I län där matchningen redan är hög uteblir effekten ofta helt, exempelvis i Västernorrland, Norrbotten, Värmland, Kalmar, Dalarna, Kronoberg och Gävleborg.