Experten: Sex argument till varför bomarknaden vägrar lyfta

Trots åtta räntesänkningar, en rad skattesänkningar och börsrekord står bostadsmarknaden och stampar. Det finns flera orsaker till det, varav en megatrend som kan lägga en blöt filt över prisutvecklingen under lång tid framöver.

Minns ni inledningen på 2022. En styrränta på noll, pandemirestriktioner hävs och Sverige tar 18 medaljer i Vinter-OS i februari. Så långt så bra. Men redan samma månad inleder Ryssland sitt anfallskrig mot Ukraina. Strax därefter toppar bostadspriserna, ungefär i samma veva som Will Smith ger Chris Rock en lavett under Oscarsgalan den 27 mars. Men det är inget mot den ekonomiska käftsmäll som väntar de svenska hushållen den närmaste tiden i form av skenande inflation med höga priser och räntor.

Nu har det snart gått fyra år sedan pristoppen och bostadsmarknaden är fortsatt en avslagen historia. Varför tar den aldrig fart, är det många som frågar sig? Låt mig ge några exempel

1. Prisras på bostäder

En titt på Mäklarstatistiks siffror för oktober 2025 visar att bostadspriserna fortfarande är lägre än de var i mars 2022 – både för villor och bostadsrätter. Tittar vi på de reala bostadspriserna i Sverige så är fallet 16 procent för bostadsrätter och 17 procent för villor. För en genomsnittlig villaägare innebär det en potentiell förlust på över 860 000 kronor. Med den siffran i bakhuvudet förstår man varför många svenskar håller hårt i sina plånböcker. Och varför man inte gärna vill sälja.

2. Räntechock

Visserligen har snitträntorna på rörliga bolån nästan halverats sedan toppen vid årsskiftet 2023/2024. Men nuvarande snitträntor (2,64%) ligger ändå en bra bit över genomsnittet för de senaste tio åren (2,24%). Det visar en sammanställning som jämförelsetjänsten Zmarta nyligen gjort. Vi har helt enkelt vant oss vid högre räntor, samtidigt som vi precis har varit med om en riktig räntechock. Det tar tid att skaka av sig.

3. Reala lönefall

Mellan 2022 och 2024 föll reallönerna med cirka 8,4 procent. Trots att de fortsatt uppåt sedan botten 2023, tjänar vi alltså mindre idag än vad vi gjorde för snart fyra år sedan – om vi justerar för inflationen. Det innebär att vi har mindre köpkraft än vi hade då.

4. Hög arbetslöshet

Arbetslösheten föll tillbaka efter pandemin men har sedan svängt uppåt igen i kölvattnet av hög inflation, höga räntor, tullkrig och väpnade konflikter. I början av 2022 låg arbetslösheten (mätt som AKU) på  runt 8,0 procent. I oktober 2025 ligger den på 9,0 procent.

4. Rekordhögt utbud av bostäder

Sedan pristoppen i mars 2022 har det byggts upp ett stort lager av osålda bostäder. I september i år nåddes en ny rekordnivå – både för villor och bostadsrätter, enligt Booli. I samband med pristoppen i mars 2022 låg mindre än 20 000 bostadsrätter ute till salu. I september i år var det närmare 42 000. På villamarknaden är utbudslyftet än större: Från knappt drygt 10 000 till närmare 30 000 objekt till salu. Utbud och efterfrågan är grundläggande för all försäljning och priserna 

5. Trefaldigade försäljningstider

Under helåret 2021 var försäljningstiden 15 dagar för bostadsrätter och 18 dagar för villor. I år ligger försäljningstiderna på 45 respektive 43 dagar. Det innebär att det tar tre gånger så lång tid att sälja en bostadsrätt idag jämfört med för fyra år sedan.

6. Svajig Stockholmsbörs

Amerikanska S&P 500 har ökat cirka 40 procent sedan inledningen av 2022. Utvecklingen för Stockholmsbörsen (OMXSPI) är inte lika munter. I princip är indexet oförändrad sedan toppen den 4 januari 2022. Det har svängt upp och ned och det är först i år som Stockholmsbörsen orkat leta sig upp till samma nivå, vilket skedde i februari. Men glädjen blev kortvarig och Trumps tullkrig ledde till ännu ett bakslag. Redan i april hade Stockholmsbörsen fallit 22 procent. Sedan dess har börsen återhämtat sig och i december har vi återigen varit uppe och nosat på rekord. Frågan är om Stockholmsbörsen nu svänger ner igen eller om den kan etablera sig över nivån från januari 2022.

Det här är några av orsakerna till att bostadspriserna har haft svårt att ta fart uppåt. Som extra salt i såren finns det en mycket större trend: demografin. Det låga barnafödandet har diskuterats flitigt på senare tid, men trenden är tydligt nedåtgående. Färre människor kommer såklart minska behovet av bostäder i Sverige på lång sikt.

Finns det några ljuspunkter då? Såklart. Ingen lågkonjunktur varar för evigt och nu börjar vi se tecken på en ökad optimism bland svenska företag. Sänkt skatt på arbete och sparande i ISK i kombination med växande reallöner innebär i sin tur mer pengar över till bostadsköp. Det går långsamt åt rätt håll, men kan vi bara lyfta konsumtionen och få fler i arbete borgar det för bättre tider på bostadsmarknaden.

För en bra mäklare går det såklart att sälja i alla konjunkturer – om prisnivån är rätt. Och att sälja fler billiga objekt är ju bättre än färre försäljningar till högra priser, sett ur ett mäklarperspektiv. Därför är det viktigt att få säljare att inse verkligheten man lever i och acceptera lägre priser. Det är såklart lättare sagt än gjort, men ovan har du nu sex argument som kan hjälpa dig på traven. Lycka till!

Text: Ola Söderlind, Hushållsekonom på jämförelsetjänsterna Zmarta/Uscore/Eskling sedan 2022. Har tidigare arbetat som ekonomijournalist på Affärsvärlden i nio år där han bland annat avslöjade tidigare Allra-vd:n Alexander Ernstbergers omtalade villaköp som satte stopp för Allras börsplaner.