AI-bilder anmäls till FMI – mäklaren ansvarar för att de inte vilseleder

AI används allt mer i bostadsannonser, bland annat för att möblera tomma rum, visualisera renoveringar och förändra ljus och miljö i fotografier.

Men användningen har också börjat märkas i anmälningarna till Fastighetsmäklarinspektionen. Enligt nya siffror från FMI, som SVT tagit del av, har 24 anmälningar under 2026 handlat om AI-manipulerade bostadsfoton. Av dem rör 14 mäklare i Stockholmsområdet.

Exempel som uppmärksammats är bilder där väggar har flyttats, pooler lagts till och dagsljus förändrats till skymnings- eller solnedgångsbilder.

Mäklaren har ansvaret

FMI:s utgångspunkt är att beskrivningar och bilder i marknadsföringen ska spegla bostaden korrekt.

Om ett foto ändras ska det anges att bilden är ett fotomontage. FMI anger uttryckligen att samma krav gäller när en AI-genererad bild används. Mäklaren ska dessutom försäkra sig om att bilden inte blir missvisande.

Ansvaret ligger på mäklaren oavsett vilket verktyg som har använts för att skapa innehållet. FMI framhåller också att det kan behöva anges på vilket sätt en AI-bild skiljer sig från verkligheten, om detta inte är uppenbart för betraktaren.

Det innebär att även AI-bilder som främst är tänkta som inspiration kan bli problematiska. FMI pekar exempelvis på risken för felaktiga proportioner när AI används för att lägga till möbler, en utbyggnad eller andra delar som får ett utrymme att framstå på ett annat sätt än det faktiskt gör.

AI kan användas – men som komplement

FMI säger inte att AI-genererade bilder inte får användas. En visualisering av hur ett omöblerat rum skulle kunna se ut kan exempelvis ha ett värde för spekulanten.

Men myndigheten betonar att AI-bilden ska användas som ett komplement och att bostaden också tydligt ska visas i sitt verkliga skick.

Ett tidigare disciplinärende visar dessutom att kravet på tydlighet inte är nytt. I augusti 2025 fick en mäklare en erinran efter att två bilder med en tillagd pool hade förekommit i marknadsföringen utan tillräcklig information om att de var fotomontage. FMI bedömde att marknadsföringen inte gav en rättvisande bild av objektet och kunde påverka spekulanternas möjligheter att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Kan leda till tillsyn

FMI uppger för SVT att myndigheten uppmanar till försiktighet och tydlig märkning när AI-bilder används. Om det inte får effekt kan det enligt myndigheten bli aktuellt med tillsyn framöver.

Samtidigt visar Mäklarbarometern från Högskolan i Gävle att AI redan fått ett brett genomslag i yrket. Nio av tio tillfrågade mäklare uppgav att de använder AI i arbetet, framför allt för text och bildhantering.