FRN: Mäklaren borde ha säkrat fullmakten – får betala 150 000

Fastighetsmäklarförbundet, FMF, har uppmärksammat ett nytt beslut från Fastighetsmarknadens Reklamationsnämnd, FRN, där en mäklare rekommenderas att betala 150 000 kronor i skadestånd till ett köparpar.

Den 21 maj 2025 skrev ett par kontrakt på en bostadsrätt för 4,65 miljoner kronor. Den ena säljaren undertecknade både för egen del och för den andra säljaren, med stöd av en uppgiven muntlig fullmakt.

Efter kontraktsskrivningen kom ett högre bud. Säljarna hävdade då att någon fullmakt aldrig hade funnits och att det första avtalet därför inte var bindande. Sex dagar efter den första kontraktsskrivningen tecknades ett nytt avtal – nu på 4,8 miljoner kronor. Köparna skrev samtidigt under en överenskommelse om att det tidigare avtalet var ogiltigt och att parterna inte hade några anspråk mot varandra med anledning av det.

Köparna krävde därefter mäklaren på mellanskillnaden på 150 000 kronor.

FRN: Muntlig fullmakt är giltig – men bör dokumenteras

En central fråga i ärendet är den muntliga fullmakten. FRN konstaterar att det vid överlåtelse av bostadsrätt, till skillnad från vid fastighetsköp, inte finns något krav på att en fullmakt ska vara skriftlig. En muntlig fullmakt kan alltså vara civilrättsligt giltig.

Men nämnden anser samtidigt att en mäklare normalt bör se till att det finns en skriftlig och undertecknad fullmakt, just för att undvika situationer som denna. Om tiden är knapp kan fullmakten enligt FRN exempelvis bekräftas genom ett mejl eller ett röstmeddelande.

Eftersom mäklaren accepterade den uppgivna muntliga fullmakten utan att dokumentera att den fanns bedömer FRN att han agerade oaktsamt.

Mäklaren ansåg sig inte kunna ta ställning

Mäklaren invände att han inte hade agerat oaktsamt. När säljarna två dagar efter kontraktsskrivningen uppgav att någon fullmakt inte fanns valde han att avvakta över helgen för att låta säljarna fundera och själv undersöka frågan.

Hen framhöll också att en mäklare inte kan ge parterna råd om hur de ska agera i en tvist och uppgav att han hade rekommenderat parterna att söka extern rådgivning.

FRN delar uppfattningen att en mäklare måste vara försiktig när parterna har hamnat i tvist. Att hjälpa den ena parten mot den andra kan komma i konflikt med fastighetsmäklarlagens ombudsförbud.

Men det innebär enligt nämnden inte att mäklaren måste vara helt passiv.

Kunde ha förklarat rättsläget

FRN slår fast att det inte finns något hinder mot att en mäklare på ett generellt och abstrakt plan redogör för vad som gäller juridiskt, utan att ta ställning för någon av parterna.

I det aktuella fallet anser nämnden dessutom att rättsläget var tydligt. Om den muntliga fullmakten hade lämnats var det första avtalet bindande. Om någon fullmakt inte hade lämnats kunde säljaren som felaktigt uppgett sig ha fullmakt i stället bli skadeståndsskyldig mot köparna enligt avtalslagen.

FRN anser att mäklaren borde ha kunnat redogöra för dessa regler. Det gick fyra dagar från det att säljarna började hävda att avtalet var ogiltigt tills det nya avtalet skrevs, vilket enligt nämnden gav mäklaren möjlighet att ta hjälp för att utreda rättsläget.

FRN bedömer att fullmakten fanns

Nämnden går också längre än att bara konstatera brister i mäklarens hantering. FRN bedömer att säljaren faktiskt hade fått en muntlig fullmakt från den andra säljaren.

Bland omständigheterna som talar för detta pekar FRN på att säljaren själv uppgav att fullmakt fanns, att avtalets giltighet ifrågasattes först sedan ett högre bud kommit in och att den andra säljaren kort därefter medverkade till den nya försäljningen. Även mäklarens egen uppfattning var att en muntlig fullmakt hade funnits.

Hade mäklaren krävt en skriftlig fullmakt, eller på annat sätt dokumenterat den muntliga, hade säljarna enligt FRN inte kunnat hävda att det första köpet var ogiltigt.

Mellanskillnaden mellan de två avtalen var 150 000 kronor. Nämnden bedömer att det finns ett direkt samband mellan mäklarens oaktsamhet och köparnas ekonomiska skada och rekommenderar därför mäklaren att betala hela beloppet. Någon jämkning ska inte göras.

FMF: Sök juridisk hjälp i tid

Fastighetsmäklarförbundet, som uppmärksammat beslutet, lyfter särskilt risken med att låta en muntlig fullmakt vara odokumenterad. Förbundet uppmanar mäklare som hamnar i en situation där parterna är oense om ett avtals giltighet att söka juridisk rådgivning tidigt.

Det ligger också i linje med FRN:s resonemang. Nämnden konstaterar att det hade legat närmare till hands att mäklaren själv sökte juridisk information och förmedlade den till parterna än att köparna skulle ha behövt anlita en jurist. Det är också ett skäl till att FRN inte jämkar skadeståndet.