Köparens undersökningsplikt är en central del i bostadsaffärer – men var går gränsen för vad en köpare förväntas upptäcka? Treschow & Partner reder ut vad lagen och praxis säger, och när köparen faktiskt kan åberopa fel trots en begränsad undersökning.

Noggrann undersökning av bostaden är central – men det finns undantag enligt praxis. Bild: Skapad med hjälp av AI

Vad kan egentligen förväntas av en köpare vid ett bostadsköp, och vad gäller om köparen senare vill åberopa fel i bostaden trots att den inte har undersökts noggrant? Köparens undersökningsplikt är en återkommande fråga i köprättsliga tvister, och svaret är inte alltid självklart.

Enligt 20 § köplagen (1990:931) får en köpare inte åberopa fel som hen måste antas ha känt till vid köpet. Har köparen undersökt bostaden – eller utan godtagbar anledning avstått från att följa säljarens uppmaning att göra det – får han inte heller hävda fel som borde ha upptäckts. Undantag görs dock om säljaren agerat i strid med tro och heder (33 § AvtL).

Vad är en “godtagbar anledning”?

Enligt förarbetena kan en köpare ha godtagbara skäl att avstå från en grundlig undersökning om:

• bostaden befinner sig på avlägsen ort,

• undersökningen skulle vara orimligt kostsam eller besvärlig,

• säljarens uppgifter eller utfästelser är så tydliga att köparen inte har skäl att misstänka fel.

Även köparens fackkunskap spelar roll. Om ett fel kräver expertis för att upptäckas kan köparen ofta åberopa det, även om säljaren upplyst om det – särskilt om köparen inte förstod felets betydelse.

Praxis: HD om bostadsrätt (NJA 2020 s. 951)

I ett uppmärksammat fall prövade Högsta domstolen om en köpare kunde åberopa fel i en bostadsrätt trots en begränsad undersökning. Köparen hade förlitat sig på säljarens uppgifter om att badrummet var helkaklat och renoverat fem år tidigare.

HD ansåg att köparen inte haft anledning att undersöka mer ingående eftersom säljarens uppgifter varit konkreta, och felen inte kunnat upptäckas utan fackkunskap. Domen visar att säljarens utfästelser kan påverka hur långt undersökningsplikten sträcker sig.

Slutsats för bostadsaffärer

Köparens undersökningsplikt är viktig, men inte absolut. Bedömningen görs alltid utifrån omständigheterna i det enskilda fallet. Faktorer som avstånd, kostnad, säljarens utfästelser, köparens kunskap och om felet är dolt vägs samman.

• köpare bör informeras tydligt om undersökningsplikten,

• säljarens utfästelser dokumenteras noggrant,

• tveksamma fall kan behöva juridisk rådgivning.

Källa: Treschow & Partner.

Jenny Persson
  • #juridik
  • #praxis
  • #TreschowochPartner
  • #undersökningsplikt

MäklarVärlden är en branschneutral tidning för Sveriges fastighetsmäklare och leverantörerna till dessa. MäklarVärlden fokuserar även på alla som har en studieinriktning som leder in i fastighetsmäklarbranschen. Total upplaga: mer än 8 600 ex. MäklarVärlden granskar mäklarföretagens strategi, lönsamhet och kundnytta. MäklarVärlden utkommer årligen med sex välmatade nummer.

ANNONS

Så skapar Bjurfors framtidens mäklare – och stärker affären samtidigt 

Att gå från mäklarstudent till framgångsrik fastighetsmäklare handlar om betydligt mer än teori. För många studenter är den [...]