Åtgärderna för att göra det enklare för unga att ta sig in på bostadsmarknaden riskerar att ta oss tillbaka till ruta ett.
Det skriver Mäklarvärldens expertkrönikör Hampus Brodén.
Höj bolånetaket till 90 procent och vaska det skärpta amorteringskravet som infördes 2018. Så lyder de förslag som makrotillsynskommittén nyligen lämnade till regeringen. Ambitionen är att göra det enklare för unga att ta sig in på bostadsmarknaden. Något som i dag är en stor utmaning. Därför är det inte konstigt att politikerna famlar efter alla möjliga lösningar – men kanske att just detta inte är rätt halmstrå att greppa.
Det finns en risk att dessa åtgärder tar oss tillbaka till ruta ett. Det vill säga en situation där vi återigen trissat upp bostadspriserna med resultatet att vi stänger ute vissa grupper från bostadsmarknaden. Och det är i bästa fall. I värsta fall slår det tillbaka med dubbel kraft mot – ja, ni gissade rätt – de unga.
Ett samhälle med hög skuldsättning är sårbart. Ett samhälle med många unga med hög skuldsättning är desto sårbarare. När unga lånar till en bostad, lånar de ofta ett stort belopp i förhållande till bostadens värde. Och med ett lånetak så högt som 90 procent är risken stor att man faktiskt blir fastlåst i sin bostad. Om bostadspriserna snabbt kan gå upp med 25 procent, finns också risken att de kan falla. En sådan situation skulle för många unga innebära att det blir omöjligt att sälja utan att gå med för mycket förlust. Man har helt enkelt inte råd att sälja och tvingas därför bo kvar.
Ett sådant scenario slår såklart hårdast mot dem som är högst belånade, alltså de unga. Men det skulle även påverka andra grupper. Om många unga skulle bli fastlåsta i sina bostäder innebär ju det också att de inte kan köpa en ny, större bostad. Och personerna i den större bostaden kommer i sin tur få allt svårare att hitta köpare. Och så fortsätter det.
Det hela är egentligen ett väldigt naturligt händelseförlopp. Lägger vi krokben för de personer som befinner sig längst ner i bostadstrappan, får det konsekvenser för resten av stegen i trappan. Kedjan bryts.
Ett samhälle med hög skuldsättning är sårbart. Ett samhälle med många unga med hög skuldsättning är desto sårbarare.
Om regeringen genomför makrotillsynskommittéens förslag är det inte orimligt att vänta sig en relativt kraftig skjuts uppåt för bostadspriserna. Troligtvis 10 procent eller mer. Förslagen kommer nämligen ha stor påverkan på hushållens kassaflödeskalkyler, vilka i sin tur är starkt kopplade till bostadspriserna.
Ta som exempel ett relativt normalt hushåll som köper en bostad för 5 miljoner kronor och lånar 3,75 miljoner kronor, samtidigt som man har intäkter på 67 000 kronor per månad. Detta exempelhushåll har i dagens regelverk ett amorteringskrav på 3 procentenheter. Om vi antar en bolåneränta på 3,5 procent så motsvarar det ett månatligt negativt kassaflöde, kopplat till bolånet, på 17 000 kronor efter skatteavdrag, bestående av 8 000 kronor i ränta och 9 000 kronor i amortering. Med det nya regelverket skulle det negativa kassaflödet endast bli 11 000 kronor.
Om kassaflödet blir nästan 40 procent bättre så är det inte osannolikt att hushållen kommer reagera med att vara beredda att låna lite mer och betala lite mer för nästa bostad. Det rimmar också med det faktum att bostadspriserna som helhet föll med drygt 10 procent i samband med att det skärpta amorteringskravet infördes 2018. Det är troligt att den positiva effekten på bostadspriserna skulle kunna vara minst lika stor om man nu lättar på kraven.
Med det sagt har jag all respekt för att det är en utmaning med en ung generation som står utanför bostadsmarknaden. Men den långsiktigt hållbara lösningen på bostadsfrågan finns troligen att hitta någon annanstans. Exempelvis genom fler och billigare bostäder, hyresavregleringar och eventuellt – med stor reservation för eventuellt – vissa riktade lättnader.
Att lätta på kraven kan låta rätt, men det är inte tillräckligt för att skapa en hälsosam svensk bostadsmarknad.
Hampus Brodén, vd Stabelo
