Varför sjönk inte priserna mer under den stormiga tid som uppstod på bostadsmarknaden efter pandemin?
Mäklarvärldens expertkrönikör Hampus Brodén reder ut möjliga anledningar – till exempel att stressade köpare påverkat marknaden.
De dystra prognoserna har bytts ut mot en optimism som ljuder alltmer övertygande. Äntligen känns tillvaron ljusare – i alla fall om vi uppehåller oss vid bostadsmarknaden. Så här på andra sidan av kullen kan man fråga sig: Varför dippade inte de svenska bostadspriserna mer? För faktum kvarstår. De senaste två åren har inneburit den snabbaste ränteuppgången sedan 90-talet, samtidigt som hushållen är mer skuldsatta än någonsin. Och trots detta har bostadspriserna inte sjunkit nämnvärt.
För att vara krass verkar få händelser riktigt bita på svenska bostadspriser, som gått upp nästan oavbrutet sedan mitten av 90-talet. Efter att Riksbanken sänkte räntan till noll 2014 rusade svenska bostadspriser med nästan 70 procent, och hushållens bolån ökade från 2 500 miljarder till cirka 4 000 miljarder kronor. Google-sökningar på termen ”bostadsbubbla” drog i gång på allvar redan under 2013 för att sedan accelerera ett år senare. Trots det ångade bostadspriserna på.
Personligen hade jag nog trott att den senaste tidens inflations- och ränteutveckling skulle ha gjort ett något större avtryck i bostadspriserna. Men trots den perfekta stormen av höga räntor, ökade levnadskostnader och tilltagande geopolitisk oro i vårt närområde, har bostadspriserna bara fallit tillbaka till 2020 års nivåer – varpå de återigen har börjat stiga. Till exempel är priset för lägenheter i Stockholm just nu endast sju procent under toppen 2022. Det är inte utan att man kliar sig i huvudet och undrar hur det blev så.
För att vara krass verkar få händelser riktigt bita på svenska bostadspriser
Det finns inget enskilt, enkelt svar på varför bostadspriserna visat på sådan robusthet. Men det finns några tänkbara orsaker. En är att huspriserna faktiskt har gått ner mer än vad det i första anblick framstår som. För att stimulera en ekonomi på dekis kan Riksbanken välja att trycka en sjuhelsikes massa pengar. Och det var precis vad de valde att göra fram till och under pandemin, närmare bestämt 1 000 miljarder kronor. När penningmängden ökar onormalt mycket under kort tid tenderar priset att gå upp på det mesta. Enligt det sättet att se det kan det alltså vara så att en del av motståndskraften i de svenska bostadspriserna har mindre med värdet på bostäder att göra, och desto mer med värdet på pengar. Så nu när värdet på pengar faktiskt är mindre, har bopriserna sjunkit mer än vad man ser vid första anblicken.
På tal om pandemin så är det intressant att notera att den dämpade prisnedgången inte enbart är ett svenskt fenomen, trenden syns även internationellt. Därför kan en möjlig förklaring vara att det är en effekt av pandemin: den innebar inte bara att fler spenderade mer tid i hemmet, utan än i dag jobbar många i större utsträckning hemifrån. Kanske har det gjort oss mer hemmakära? Kanske har det till och med bidragit till att hushållen har skruvat upp den andel som hushållen är beredda att lägga på boendet, just för att de värdesätter det mer.En annan tänkbar orsak är särskilt signifikant för Sverige. Svenskarna har historiskt en tendens att köpa först och sälja sen när det är dags att byta bostad. I slutet av perioden med stigande priser så var det två tredjedelar som köpte först och sålde sen. När priserna vände ner blev proportionerna de omvända, det vill säga två tredjedelar sålde först för att köpa sedan. Det innebar fler stressade köpare, som behövde hitta en ny bostad snabbt eftersom den gamla var såld och snart skulle frånträdas.
den dämpade prisnedgången är inte enbart ett svenskt fenomen
Den som varit just en stressad köpare vet att det inte är någon drömsituation. Men stressade köpare har en tendens att driva på priserna. Och ju fler stressade köpare en marknad har, desto högre priser. Det är en ekvation som löser sig själv, och som kan ha funkat lite som en krockkudde för prisnedgången.
Ytterligare en orsak är möjligen våra förväntningar på bostadsmarknadens utveckling. Som alltid när det kommer till finansmarknaden är det just våra förväntningar som är direkt avgörande för händelseförloppet. Just nu förväntar sig marknaden att Riksbankens styrränta är nere under två procent redan i mitten av 2025. Detta skapar en ökad optimism, vilket sannolikt också gör det lättare att se bortom den för tillfället högre rådande räntan. Plötsligt ser vi hur våra förväntningar blir verklighet – eftersom våra förväntningar påverkar verkligheten.
Mest troligt handlar det om kombination av alla dessa möjliga förklaringar. Givet Riksbankens räntebesked, kan vi nog också vänta oss att bolåneräntorna kommer fortsätta nedåt, och bostadspriserna med det uppåt – en utveckling vi fortsätter att följa noggrant.
Hampus Brodén, vd Stabelo
