Svenska bostadsbyggare har träffats av en perfekt storm i form av stigande byggkostnader och höjda räntor, vilka mycket olyckligt har sammanfallit under samma period och därmed fått fatala konsekvenser. Stormen har dragit upp träden med rötterna, gjort barmark. Men kanske är det nu som fröna sås för nästa prisuppgång på bostäder? Den frågan reder Mäklarvärldens expert Hampus Brodén ut.
Att det varit tufft för landets bostadsbyggare är det nog få som argumenterar emot. Sedan 2021 har byggkostnaderna för nyproduktion ökat med omkring 20 procent, enligt Statistiska centralbyrån. Och antalet uppstartade nyproduktioner har fallit likt Galileo Galileis kanonkula från lutande tornet i Pisa: snabbt och med en oundviklig kraschlandning.
Till exempel startade en av Sveriges stora bostadsbyggare Bonava endast 88 nybyggnationer under 2023. Bara två år tidigare var motsvarande siffra 1 131. Och de är långt ifrån ensamma om detta öde. Även byggbolagen JM och Skanska, för att bara nämna ett par, uppvisar en liknande utveckling.
Likaså om vi gör en jämförelse som sträcker sig längre tillbaka i tiden, och som inbegriper en större del av marknaden, kan vi inte annat än konstatera att det just nu är exceptionellt besvärligt att vara bostadsbyggare.
Antalet påbörjade byggnationer av småhus, med undantag av ett par kvartal under 2012, har inte varit så här lågt sedan början av 90-talet. Lägg därtill att vi i dag har 20 procent fler invånare i Sverige. På lägenhetssidan behöver man inte gå fullt lika långt tillbaka för att stöta på motsvarande låga byggaktivitet. Men det är i alla fall tio år sedan nybyggandet av flerbostadshus var så här lågt.
Den snabba nedgången i antalet nyproduktioner beror inte på att Sveriges bostadsbrist mirakulöst har ordnat upp sig. I stället är det de höjda räntorna som återigen får bära hundhuvudet. I ett klimat med höjda räntor har kunderna varken samma vilja eller möjlighet att betala lika höga bostadspriser som tidigare. Detta samtidigt som aptiten på att köpa bostäder på ritning för leverans i framtiden minskar kraftigt då bostadspriserna faller. Det är ett moment 22 som är ödesdigert för nyproduktionen.
Hur länge ska vi då räkna med att detta kommer hålla i sig?
Likt de frågvisa och spirituella vänder sig till tarotkorten för svar om vad framtiden möjligen bär i sitt sköte, vänder jag mig, som gammal aktieanalytiker, till aktiemarknaden. Tyvärr är det inte ett starkt och ihärdigt ljus som går att urskilja i tunneln. Tvärtom bedömer marknaden att detta mest troligt inte är ett snabbt övergående problem. Sedan toppnoteringen 2017 har till exempel Bonavas aktiekurs dalat med 90 procent. Tron på att detta inom den närmaste tiden kommer att räta upp sig är med andra ord låg.
Inte heller skvallrar statistiken för bygglov om någon snar lösning. Bygglovsansökningarna är nere på de lägsta nivåerna på tio år, och konkurserna inom byggindustrin ökar relativt kraftigt nu jämfört med de låga konkurstalen under åren med coronastöd.
Följderna av detta är allt annat än små. I en nyligen publicerad rapport slår Stockholms handelskammare fast att om inget görs snabbt kan byggkrisen komma att kosta Sverige över 1 000 miljarder kronor i produktionsbortfall till 2030.
En del av den motvind som bostadsbyggarna just nu upplever är en naturlig konsekvens av en svagare bostadsmarknad. Men det är inte hela förklaringen. För inslaget av kraftigt ökade kostnader infaller vanligtvis inte samtidigt som en lågkonjunktur, snarare brukar kostnaderna då vara ganska stabila eller kanske till och med fallande som en konsekvens av fallande efterfrågan. Den här gången har dock pengatryckande centralbanker, konflikter och störningar i leveranskedjor gjort att den svaga byggkonjunkturen sammanfaller med en period av stigande insatsvarukostnader.
Den här kombinationen av höga räntor, ökade kostnader för hushållen och svällande lager av osålda bostäder hos byggarna kan säkerligen pressa ner bostadspriserna ett tag till. Samtidigt är inte den kraftigt minskade byggtakten, med flera konkurser som följd, en isolerad utveckling. Tvärtom sker den på en marknad där vi redan har bostadsbrist. Möjligen att dessa förutsättningar är det som sår fröna för nästa prisuppgång. Men för att det ska ske behöver konjunkturen vända och människor får mer pengar över i plånböckerna.
Hampus Brodén, vd Stabelo
