Under ett seminarium i mitten av november visade Svensk nyproduktion i siffror hur marknaden för nybyggda bostäder mår just nu. Daniel Frimark, analysansvarig på företaget, ser ränteläget och en hög inflation som stora anledningar till rekordfå säljstarter.

Hej Daniel! Först och främst – varför hade ni detta seminarium?
– Vi försöker hålla seminarium med jämna mellanrum för att samla ihop andra aktörer inom nyproduktion i ett forum där vi kan lyfta upp och diskutera aktuella frågor. Nu har vi haft en period där bostadsmarknaden i stort och inte minst nyproduktion haft det tungt. Då såg vi det som ett passande tillfälle att dels ge vår syn på marknadsläget i siffror och dela den kunskap vi har inom försäljning av bostäder, dels höra vad andra kunniga har att säga om läget. Den här gången handlade seminariet om att belysa nuläget på nyproduktionsmarknaden i Stockholm i siffror, för att sedan diskutera bostadsmarknaden på ett större plan med kunskap från bank, bygg, politik och försäljning. Det är ett bra tillfälle för kunskapsutbyte och relationsbyggande.
Du belyste under presentationen att förutsättningarna under det senaste året har varit minst sagt utmanande. Ser det likadant ut för branschen som helhet?
– Det senaste året har varit en utmaning för bostadsmarknaden i stort, men inte minst då för nyproduktionen. Det vi ser är att försäljningssiffrorna minskar jämfört med tidigare, men även att antalet bostäder som säljstartar minskar kraftigt. I Stockholm har vi exempelvis strax över 2 000 säljstartade bostäder efter oktober månad, förra året hade vi vår lägsta notering hittills på cirka 4 800 under året. Snittet ligger någonstans runt 5 500–6 000 bostäder per år. Vi kan även se att fler projekt än vanligt skjuts upp eller som tas bort från marknaden. Det var en liknande bild 2018 då det också var kämpigt på nyproduktionssidan. Vi ser liknande trender i andra län också, så det är inte knutet till Stockholm eller specifikt till oss. Sedan finns det fortsatt projekt som kommer ut på marknaden och som säljer bra, men de är undantag. Mycket är knutet till inflation och ränteläge, men något som blir ännu mer avgörande för läget är osäkerheten. Det har aldrig kommit någon tydlighet i hur högt räntan kommer att stiga, vilket innebär att människor inte vet vad de har att förhålla sig till.
– Därtill har vi en fortsatt oro i omvärlden som fortsatt påverkar. Då är det förståeligt att många blir avvaktande med vad som är livets största affär. Nyproduktionen är ju också till mångt och mycket beroende av att det säljer på successionsmarknaden, och vi brukar prata om att nyproduktionsmarknaden släpar efter successionsmarknaden med ungefär tre till sex månader. Många av de kunder vi pratar med är oroliga just inför försäljningen av sin befintliga bostad, de vet dels inte hur mycket betalt de får, dels inte om de kommer hinna få bostaden såld i tid till tillträdet av en nyproducerad bostad. Det är något som gör att många avvaktar att kliva in i nyproduktion och väljer att vänta ut marknaden.
Vad gör ni i huvudsak för att försöka hålla tempot uppe i era projekt?
– Vi gör det vi kan göra i de projekt vi säljer utifrån vår position som mäklare. Vi ser till att vara kunniga dels i alla de delar som berör projekt, dels om marknadsläget i stort. Vi försöker bistå med den trygghet vi kan till köparen och ser hela tiden till att återföra den kunskap vi får in till våra uppdragsgivare. Annars handlar det om att jobba mycket med marknadsföring och att fortsätta visa vecka in och vecka ut, även om vi får noll besökare. Vi får försöka vara lite extra flexibla, ge varje intressent lite extra tid, låta intressenten komma och titta på visningslägenheten en extra gång om vi har en sådan, ta en extra visningstid. Något annat som vi jobbar mycket med tillsammans med utvecklarna är olika typer av kampanjer för att driva på försäljning och hela tiden försöka hålla dessa uppdaterade utifrån marknadsläget.
Vad behöver man för att stärka upp nyproduktionsmarknaden totalt i branschen när det blåser, både på kort och lång sikt?
– Ett kort svar är stabilitet och tydlighet. Sedan finns det ett långt svar också. Som jag nämnde är mycket av avvaktandet på marknaden knutet till osäkerhet om vart vi är på väg. Hade någon kunnat gå ut och säga att vi kommer sätta räntan på fem procent och att det är där den kommer ligga så är det en tydlig signal. Det hade absolut slagit hårt mot ekonomin hos många och troligen påverkat priserna på marknaden. Men då hade vi haft en tydlig siffra att förhålla hos till och så vet alla vad de ska räkna på. På kort sikt hade kanske lättnader i amorteringskravet varit en väg att gå, men då är ju problemet att det kan vara inflationsdrivande. Något annat som kan göras på kort sikt är att försöka individualisera både köpprocessen för en nyproducerad bostad och låneprocessen hos banken. Många oroar sig för försäljningen av den befintliga bostaden och att de ska komma i kläm om de riskerar att inte kunna tillträda den nyproducerade bostaden. Här är även diskussionen kring reavinstskatten för de som bott länge och därför måste betala stora skattesummor vid försäljning intressant och något som skulle kunna påverka rörligheten på marknaden.
– På lång sikt är en större fråga. Här behövs något som underlättar och skyndar på processen från start till mål. Bättre möjligheter för byggherrar att hålla tidsplaner och att detta kan särskiljas från olika säljkrav för byggstart. Ur en köparsynpunkt kan vi även titta på exempelvis bosparande och startlån som kom på tal under seminariet. Åtgärder som framförallt underlättar för att få in fler på den köpta bostadsmarknaden.
Vad var den viktigaste frågan som diskuterades i paneldiskussionen och vad kom man fram till?
– Det är svårt att lyfta ut en enskild fråga, mycket av det som diskuterades flöt ihop. Vi diskuterade, likt i frågan ovan, vad som behövs på kort och lång sikt för att stabilisera marknaden. Bosparande och startlån togs upp som positivt från alla parter, som något som kan hjälpa fler att komma in på marknaden för köpa bostäder. Vi pratade även en del om kunskapsflykt från branschen i hårda tider där många tvingas varsla, och vad det kan få för konsekvenser framöver när försäljningarna kommer i gång igen. Det blickades ut mot ett bredare omvärldsperspektiv och hur läget kommer att bli när Ukraina ska återuppbyggas efter kriget, och hur detta eventuellt kan slå mot arbetskraft och materialtillgång för branschen i Sverige. Ränteläget och bankernas kalkyler togs upp där vi kan se att många får nej, men där vi också kan konstatera att läget kunde ha varit betydligt värre.
När tror du att marknadsläget ser ljusare ut igen?
– Ett första steg är någon form av definitivt räntebesked från Riksbanken. Då tror jag att vi kan börja se små steg åt rätt håll under början av nästa år. Jag menar inte att marknaden vänder direkt, utan att vi kan börja se positiva tendenser. Givet att ränteläget går åt rätt håll nu så kan vi kanske se en vändning framåt hösten 2024, att vi åtminstone börjar nå lite mer av ett normalläge då. Det kan vara så att vi på nyproduktionssidan får vänta fram mot slutet av året innan det känns mer normalt igen då vi är beroende av att successionsmarknaden kommer i gång ordentligt först. Vi ser fortsatt god efterfrågan på nyproduktion, det är inte där skon klämmer, utan det är dels möjligheten till finansiering och oron för läget i stort som sätter stopp just nu.