Mäklarvärldens expertkrönikör Hampus Brodén, vd och medgrundare av den digitala bolåneaktören Stabelo, konstaterar att de svenska bostadsrättspriserna mystiskt nog ser ut att ha stabiliserats.
Tills man skrapar på ytan.
Mystiskt nog ser svenska bostadsrättspriser ut att ha stabiliserats, trots att de fallit mindre än villapriserna, och trots att räntorna stiger och konjunkturen viker. Men skrapar man på ytan kan det finnas en förklaring: effekten av räntehöjningarna har ännu inte slagit igenom.
Svenska bostadsrättspriser har precis som villapriserna planat ut under 2023 och är till och med upp en del jämfört med årsskiftet. Det kan man tycka är lite överraskande, givet att svensk konjunktur försvagats och räntorna fortsätter upp. Lägenhetspriserna har ökat mer än villapriserna sedan senaste botten – och ändå faller lägenhetspriserna mindre.
Vad beror detta på? Mycket pekar på att ränteökningarna och inflationen har haft en omedelbar effekt på villaägarnas kostnader, till skillnad från bostadsrättsägarna. Men i takt med att många bostadsrättsföreningar nu står inför att omförhandla sina lån väntar smällen i form av höjda avgifter troligen runt hörnet. Frågan är bara hur hårt det slår.
Det är självklart svårt att säga något säkert. Men med hjälp av UC Bostads insamlade statistik från omkring 21 300 föreningars bokslut för 2021 – vilket fångar in hela 95 procent av Sveriges samtliga hushåll som bor i en bostadsrätt – kan vi i varje fall tillåta oss att spekulera.
I dag är räntan fyra procentenheter högre än genomsnittsräntan 2021 och några föreningar har säkerligen redan hunnit höja sina avgifter. Vi väljer därför att se vad som händer med föreningarnas avgifter vid ett tre procentenheters högre ränteläge. Det råkar också vara så mycket högre räntan är i dag jämfört med snitträntan under 2022.
Resultatet av beräkningarna talar sitt tydliga språk: ökade avgifter är att vänta, för vissa mer än för andra.
Nästan hälften av landets hushåll som bor i bostadsrättsföreningar får sannolikt räkna med avgiftshöjningar på 15–40 procent. Mer än var tionde bostadsrättsinnehavare får troligen höjningar som överstiger 40 procent. Allra mest iögonfallande är dock effekten för hushåll som bor i landets unga föreningar, här definierade som bostadsrättsföreningar där den äldsta byggnaden är maximalt fem år gammal. I den gruppen får troligtvis hela 74 procent räkna med höjda avgifter med mer än 40 procent, och drygt hälften med avgiftshöjningar över 55 procent.
Höstens bostadsrättsköpare har med andra ord en svårnavigerad terräng framför sig. Det kommer inte vara alldeles lätt att utvärdera föreningarnas ekonomi och få en förståelse för exakt var avgiftshöjningarna kan tänkas ske. Att köpa bostad är för de allra flesta en av livets största investeringar, med stor inverkan på hushållskassan. Rimligen är de kommande höjningarna just nu därför ett stort, och fullt förståeligt, orosmoment bland landets bostadsköpare. Det behöver vi som verkar inom denna bransch, om än från olika håll, ta på allvar och gemensamt angripa för att göra terrängen mindre snårig.
Här är de nya regler som innebär en större transparens om föreningarnas ekonomi ett steg i rätt riktning, samtidigt kan informationen vara såväl omfattande som svårtydd för en icke-insatt. Inte minst den del som ska redogöra för bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning, som ju har direkt påverkan på avgiften. Här kan vi, Sveriges mäklarkår och bolåneaktörer, göra en insats för att stärka kunskapen kring hur dessa parametrar påverkar varandra.
Då tror jag att vi på riktigt kan ge landets bostadsköpare ett bättre utgångsläge och framför allt en djupare förståelse för vad de köper.
Hampus Brodén, vd Stabelo
