Mäklarvärldens expertkrönikör Hampus Brodén, vd och medgrundare av den digitala bolåneaktören Stabelo, ser många tecken på trendbrott i svensk bostadsdata.
Just nu spekuleras det vilt åt vilket håll bostadspriserna är på väg. Är det en stabilisering vi kan skönja på marknaden tro?
Något som är väldigt intressant att kolla närmare på och som faktiskt kan ge en föraning om vart bostadspriserna är på väg är vår privatkonsumtion. Det är nämligen så att det finns en superstark korrelation mellan privatkonsumtion och bostadspriser. Dels påverkar de varandra, dels drivs båda två av många gemensamma yttre faktorer.
Eftersom det är så pass hög samvarians mellan bostadspriserna och privatkonsumtionen, är det av förklarliga skäl också hög samvarians mellan bostadspriser och försäljningstillväxten i bolag som säljer varor till svenska konsumenter.
Och nu kommer vi till det intressanta. Det finns ett gäng högmotiverade aktörer, såsom aktieanalytiker, fondförvaltare med flera, som lägger det mesta av sin vakna tid på att försöka förutsäga hur dessa bolag kommer att prestera, och därmed hur privatkonsumtionen kommer att utvecklas. Detta gör att aktiekurserna innehåller mycket värdefull och framför allt framåtblickande information.
Mot bakgrund av detta har vi på Stabelo tagit fram ett index av bolag, vars försäljning drivs av privatkonsumtion. Indexet gör det möjligt för oss att följa marknadens tro om privatkonsumtionen i realtid. Och på grund av den höga korrelationen kan vi, med hjälp av indexet, få en 2–3 månaders framåtblickande indikation på vartåt bostadspriserna lutar.
Så, vart är då bostadspriserna på väg?
Just nu ser vi faktiskt tecken på trendbrott lite var vi än tittar i svensk bostadsmarknad, och likaså indexet, som har varit väldigt träffsäkert historiskt, indikerar en stabilisering. Lite förvånade är vi eftersom räntorna troligen kommer fortsätta att gå upp något, samtidigt som en svagare krona riskerar att fortsätta driva inflationen samt att ekonomin rimligen kommer fortsätta försvagas innan den blir bättre.
Om det är så att bostadspriserna stabiliseras så är det kanske just inflationen som är en del av förklaringen. Även om bostadspriserna har fallit relativt modest i nominella termer från toppen så gör den ovanligt höga inflationen att de reala (d.v.s. inflationsjusterade) bostadspriserna är ner en hel del. Inflationsjusterat är småhus och lägenheter nu ner med 25 respektive 18 procent från toppen. Det är i ett historiskt perspektiv inte helt obetydliga korrektioner och betyder att huspriserna i reala termer nu är tillbaka på 2018 års nivåer, och lägenhetspriserna på 2015 års nivåer.
Med det sagt så indikerar indexet att bostadspriserna har bottnat för nu och att vi kan se en ljusning på marknaden – men hur starkt och ihärdigt det ljuset lyser, återstår att se.
Hampus Brodén, vd Stabelo
