Mäklarna Alice Yxhufvud och Sharon Ma Rabii har undersökt mäklarens relation till skatterättslig rådgivning och menar att mäklarens relation till skatterätt bäst liknas vid ett moment 22. Vad menar de med det och vad mer de kom fram till i sin kandidatuppsats vid Malmö universitet?

Först och främst är det bra att veta bakgrunden till varför vi valde ämnet och dess betydande relevans, säger de båda och förklarar att fastighetsmäklaryrket genomgår en omvandlingsprocess där yrket utvecklats till en akademisk profession.

Detta ställer stora krav på en förändring av yrket och har resulterat i ett utbildningskrav. Mäklarlagen, till skillnad från majoriteten av den svenska lagstiftningen, utvecklas genom rättspraxis, domstolsavgörande och tillsynsbeslut, vilket innebär att kraven på mäklare kontinuerligt utvecklas. Mot bakgrund av detta ska mäklaren ska utföra sitt yrke i enlighet med god fastighetsmäklased, sin omsorgs- och rådgivningsplikt.

Alice Yxhufvud arbetar i dag som fastighetsmäklare på Våningen & Villan i Trelleborg. Under våren 2020 tog hon en kandidatexamen i Fastighetsförmedling på Malmö Universitet. Anledningen att hon valde yrket som fastighetsmäklare är främst av två anledningar. Den första är att hon har en bakgrund av att jobba inom detaljhandeln med mode som säljare och avdelningsansvarig. Genom detta jobb utvecklade hon ett stort intresse för försäljning och insåg vikten, för ett företags överlevnad, att skapa och upprätthålla kundrelationer genom att förstå kundens behov. Den andra anledningen är att hon vuxit upp med en pappa som är affärsman och som lever för sitt yrke.

Förutom en medfödd talang för affärer så är det hans personlighet och hans förmåga att arbeta med alla typer av människor överallt i världen som resulterat i en stor framgång. Detta har jag sett som en stor inspirationskälla vilket fått mig att sträva efter ett yrke som inte endast är ett arbete utan en livsstil där min personlighet utgör en stor del av yrkesrollen. Mäklaryrket blev ett naturligt val inte bara för att det är ett säljyrke som kräver en specifik kompetens och akademisk utbildning. En grundläggande del av yrket är ett genuint intresse för att arbeta med människor i en situation som ofta aktiverar ett flertal olika känslor, positiva som negativa. Detta innebär att förmågan att relatera till mänskor, förstå personens behov och skapa förtroende utgör en väsentlig roll.

Sharon Ma Rabii jobbar som fastighetsmäklare på Våningen & Villan och sitter på Hylliekontoret i Malmö. Hon började studera Fastighetsförmedlingsprogrammet på Malmö Universitet år 2017 och tog examen sommaren år 2020.

Ett väldigt roligt, lärorikt och varierande yrke där jag får arbete med människor vars omständigheter ser helt olika ut. Jag ser mig själv att fortsätta utvecklas inom fastighetsbranschen!

Alice Yxhufvud och Sharon Ma Rabii.

Alice Yxhufvud och Sharon Ma Rabii förklarar att en mäklare ska vägleda parterna i frågor gällande ekonomisk, juridisk och teknisk natur. Skatterättsliga frågor däremot anses ej ingå i mäklaren rådgivningsplikt, trots att dessa frågor vanligen aktualiseras för parterna i samband med en försäljning. Detta i kombination med att förutsatt att mäklaren utför sitt yrke med god fastighetsmäklarsed och beaktar sin omsorgsplikt så kommer mäklaren oundvikligen hamna i en situation som aktualiserar ett behov av skatterättslig rådgivning.

För vår del insåg vi att ämnet är högst relevant att studera då det presenterar ett kunskapsgap, ett ingenmansland. Det faktum att mäklarlagen är föremål för ständig utveckling gör att mäklarens relation till skatterätt onekligen inte kan ignoreras utan kräver forskning och undersökning. Vilket vi hoppas vår studie bidrar till. Samtidigt är ämnet komplext och kräver både kompetens och regelbunden praktisk erfarenhet då skatterätten ständigt utvecklas. Vi anser att mäklarens relation till skatterätt bäst liknas vid ett moment 22 som präglar mäklarens yrkesutövning och ställer krav på utvecklig.

I sammanfattningen konstaterar Alice Yxhufvud och Sharon Ma Rabii att skatterätt ingår i fastighetsmäklarens grundläggande utbildning men mot bakgrund av ämnets komplexitet gör de båda bedömningen att mäklaren inte har möjlighet att ge adekvat rådgivning i skatterätt. Frågan är på vilket sätt skolorna bättre skulle kunna ge den blivande mäklaren tillräcklig utbildning.

Det är en svår fråga då man måste beakta vad som är skäligt att kräva av mäklaren, säger de båda. Då yrket aktualiserar många frågor av ekonomisk, teknisk och juridisk karaktär måste ju kraven på mäklare begränsas. Även om skatterätt ingår i den obligatoriska utbildningen och därför inte ligger utanför fastighetsmäklarens kompetens så utgör en förutsättning för att ge adekvat skatterådgivning både kunskap och regelbunden praktisk erfarenhet. Lösningen blir ju därför att ta ställning till om det ens är rimligt och framför allt skäligt att kräva att mäklaren ska ge skatterättslig rådgivning. Detta skulle därefter föranleda att utbildningen skapar mer utrymme för skatterätt i syfte att rusta mäklarna bättre.

Samtidigt så finns ett konstaterat behov av rådgivning av skatterättslig natur. Alice Yxhufvud och Sharon Ma Rabii säger att den rimliga lösningen som tar hänsyn till dessa aspekter därför bör vara att i mycket liten omfattning inkludera viss skatterätt i mäklarens yrkesutövning.

Enligt vår mening är de frågor som aktualiseras i samband med förmedling i en oäkta förening.

Hur ni gick till väga när ni skrev uppsatsen?
Vi gick till väga på det sätt att vi först genomförde en kartläggning av rättsläget främst mäklarrättsligt men även skatterättsligt. Genom en fördjupad analys av förarbeten och doktrin kunde vi få en bättre förståelse för avsikten med mäklarens omsorgs- och rådgivningsplikt samt hur denna har utvecklats till följd av den utveckling mäklarbranschen är föremål för. Vår studie krävde en inblick i det behov som lagstiftningen har som syftet att tillgodose. Väldigt viktigt för vår studie var också rättspraxis, inte minst med anledning att god fastighetsmäklarsed utvecklas genom just praxis. Mäklarrätten är ett område där det materiella innehållet är föremål för ständig utveckling genom att ny praxis sätts. Slutligen krävdes dels en förståelse för hur rättspraxis och lagen ska tolkas och appliceras i praktiken.

Alice Yxhufvud och Sharon Ma Rabii kom fram till att om en fastighetsmäklare åtagit sig att förmedla ett specifikt objekt förväntas mäklaren ha nödvändig kunskap, expertis och behärska de rättsregler som den enskilda förmedlingen aktualiserar. Fastighetsmäklarens relation till skatterättslig rådgivning och upplysning sträcker sig inte längre än att mäklaren så långt det går ska utreda om det är fråga om en äkta eller oäkta bostadsrätt vilket är en skatterättslig klassificering. Anledningen till detta beror förmodligen till stor del att fastighetsmäklaren inte har förutsättning att ge adekvat skatterättslig rådgivning mot bakgrund av ämnets komplexitet.

Viktigt att belysa är dock vår slutsats att under förutsättning att mäklaren utför sina skyldigheter omsorgsfullt och i allt iakttar god fastighetsmäklarsed kommer enligt vår mening fastighetsmäklaren oundvikligen komma i situationer som aktualiserar ett behov av skatterättslig rådgivning.

På vilket sätt kan mäklarbranschen att ha nytta av resultaten ni kom fram till, samt vilka fler än mäklare kan ha nytta av att läsa uppsatsen och vad hoppas ni på att studien ska leda till?
Mäklarbranschen kan dra nytta av att problematiken aktualiseras i förhållande till den utveckling branschen är föremål för med anledning av att vår studie är mer relevant i en tid där dagens mäklare faktiskt utbildas i skatterätt. De framtida mäklarna kommer ställas inför denna problematik inte bara i sin yrkesutövning utan även i utbildningen. Andra aktörer som kan dra nytta av studien och främst den problematik som presenteras är jurister och givetvis de aktörer som är med och utvecklar mäklaryrket och som är delaktiga i utbildningens uppbyggnad. Inte att glömma är givetvis fastighetsmäklarinspektionen, mäklarnas tillsynsmyndighet, som spelar en stor roll för branschens utveckling och även fastighetsmäklarförbundet.

De båda hoppas först och främst att studien ska resultera i en diskussion där den komplexa relation mäklaren och skatterätt emellan uppdagas. Framför allt när det kommer till förvärv och försäljning i en oäkta förening där en stor del av de regler som aktualiseras är skatterättsliga.

Med tanke på att dessa regler är av stor betydelse för parterna föreligger ett starkt stöd för att parterna är i behov av råd och upplysningar. Enligt vår mening är det en indikation på varför fastighetsmäklaren upplysningsplikt och rådgivningsplikt bör utvidgas vid förmedling i en oäkta förening. Därför önskar vi att man undersöker möjligheten att införa en skyldighet att ge skatterättslig rådgivning i begränsad omfattning då det onekligen lär tjäna ett syfte mot bakgrund att det är av uppenbart intresse för både köpare och säljare.

Har ni förslag på vad mer man kan undersöka kring detta ämne?
Vi kan konstatera att rättsläget kan tolkas som att mäklaren har skyldighet att upplysa en köpare om hen står i beredskap att förvärva en lägenhet i en äkta eller oäkta förening, vilket är en skattefråga. Däremot är mäklarens rådgivningsplikt vid skattefrågor ett minst sagt outvecklat område vilket utgör grund för mer forskning, specifikt när det kommer till förmedling i en oäkta förening. Detta förstärks av att mäklaren i dagsläget inte har skyldighet att upplysa parterna om vad som gäller vid förvärv eller försäljning av en oäkta bostadsrätt, exempelvis en strängare beskattning och en avsaknad av möjlighet att göra uppskov med kapitalvinsten. Viktigt är givetvis att man undersöker om det är skäligt med en sådan skyldighet. Som sagt måste ju mäklarens arbetsuppgifter hålla sig inom gränsen för vad som är rimligt. Samtidigt som man till större utsträckning måste undersöka och kartlägga de problem som skulle kunna förebyggas av en sådan skyldighet. Därefter tror vi att man får ”väga” skälighetsresonemanget mot de behov som aktualiseras när mäklaren utför sitt yrke i enlighet med god fastighetsmäklarsed.