För att kunna få arbetskraft dit jobben finns och för den ekonomiska tillväxten måste bostadsmarknaden fungera väl. Det finns dock flera bromsklossar på den svenska bostadsmarknaden.
Amorteringskravet har införts för att höga bostadsskulder ansetts utgöra en riskfaktor för svensk ekonomi. Som jag med flera tidigare visat ger forskningen dock inte stöd för det motivet. Det har dessutom ett antal negativa bieffekter.
I en enkätstudie gjord av Stockholms Handelskammare svarade en stor andel att amorteringskravet bidragit till att de inte flyttat eller att deras barn inte kunnat flytta hemifrån. En analys gjord av SBAB indikerar att amorteringskravet minskat omsättningen på bostäder med 10 procent. SBAB har i andra studier visat att det bidragit till att kvinnor i åldersgruppen 25-29 år med genomsnittlig inkomst inte har råd att köpa en genomsnittlig bostadsrättsetta i någon av Sveriges 20 största kommuner och dessutom att bekymren är än större för kvinnor som separerar.
En låg fastighetsskatt i förhållande till ränteavdragen, som vi har idag, bidrar till att många bor onödigt stort. Fastighetskatten är skatteteoretiskt välmotiverad men har genom åren, när den var betydligt högre än idag, varit föremål för stora politiska problem och kan därför bli svår att höja särskilt mycket. Jag jobbade själv med fastighetskatten på Finansdepartementet på 1990-talet och blev dagligdags uppringd av arga villaägare. Som jag visat i en rad artiklar skulle alternativet slopade ränteavdrag istället för höjd fastighetsskatt också ge stora problem.
Även kapitalvinstvinstskatten bidrar till inlåsningseffekter. Även om räntan på uppskov tas bort enligt det förslag som nu ligger på bordet, utgör taket för hur stora uppskov man får göra en bromskloss vid bostadsbyten i de kommuner där bostadspriserna är höga.
Även stämpelskatten utgör en bromskloss. En villa som köps för 6 miljoner kronor, som belånas till 80 procent och där det finns befintliga pantbrev som motsvarar halva det totala lånebeloppet ger en total stämpelskatt på 138 000 kronor i form av lagfart och avgift för pantbrev.
Det bör rimligen gå att hitta vägar framåt som väsentligt minskar dessa problem. Jag föreslår följande paket av åtgärder:
• Ta bort taket i kapitalvinstbeskattningen. Inför därtill en ökad möjlighet att kunna kvitta kapitalförluster på bostäder mot tidigare eller framtida vinster och inte bara till halva värdet och det år de uppstår som idag.
• Ta bort stämpelskatten. Om man från politiskt håll ändå av statsfinansiella eller andra skäl vill behålla stämpelskatten så är en variant att den beaktas inom ramen för kvotregeln som bestämmer med hur stort belopp man får uppskov med vid försäljning av en bostad vars pris är högre än den man flyttar till. Detta genom att stämpelskatten adderas till priset på den bostad man köper.
• Erfarenheten talar för att det är politiskt svårt att höja fastighetsskatten i någon större utsträckning. Däremot går det rimligen att höja den lite grann för att finansiera en sänkning eller ett borttagande av stämpelskatten och justering av kapitalvinstbeskattningen enligt förslaget ovan. Den bör också kunna differentieras något den så att den blir mer regionalt rättvis vid bevarade ränteavdrag.
• Det finns som jag påpekade ovan inget forskningsstöd för amorteringskravet. Om man från politiskt håll trots detta är orolig för hushållens bolåneskulder finns betydligt bättre sätt att skapa goda incitament till att amortera. Det kan ske genom att ränteavdragens storlek görs beroende av hur mycket man amorterar. Jag föreslog detta redan året innan amorteringskravet infördes. En sådan modell ger både gamla och nya låntagare incitament att amortera på sina lån men amorteringen blir frivillig. Det skulle bidra till en mindre total skuldsättning vid bibehållna ränteavdrag och skulle samtidigt ta bort de inlåsningseffekter nuvarande amorteringskrav lider av.
Detta reformpaket skulle bidra till en bättre rörlighet på bostadsmarknaden, ett mer effektivt utnyttjande av bostadsstocken samt goda incitament till frivilliga amorteringar. Det kan också göras statsfinansiellt neutralt och fördelningspolitiskt rimligt.
Robert Boije, chefsekonom, SBAB
Anm. Detta inlägg är en förkortad version av en artikel som publicerades på Svenska Dagbladets debattsida den 14 augusti, 2020.
