Coronavirusets utbrott är omöjligt att gå opåverkad ifrån. Det berör alla samhällsled och alla sammanhang, i viss utsträckning. Så även bostadsmarknaden. Under april kom flera rapporter om att bostadspriserna har vänt neråt. Inte minst i innerstadsområdena i våra tre större städer. Utvecklingen har skapat oro bland såväl säljare som köpare – både för fallande bostadspriser och ökande boendekostnader. Men hur orolig behöver man vara för en drastiskt förändrad boendemarknad?
Den globala turbulensen ses som ett potentiellt hot mot stabiliteten på bostadsmarknaden. Vår oro för den egna privatekonomin projiceras på bostadsmarknaden. När företag, sektorer och hela branscher är under hårt tryck och tvingas till permitteringar och varsel, blir en naturlig reaktion att oroa sig för försvagad köpkraft och pressade bostadspriser. Men sällan lever verkligheten upp till oron. Under finanskrisen 2008 talades det om långvariga och allvarliga konsekvenser för den svenska bostadsmarknaden. Men två år senare var snittpriserna tillbaka på samma nivåer som före krisen. Efter prisfallet 2017 var budskapet detsamma. Då troddes den negativa prisjusteringen vara bestående över längre tid. Men nu har vi varit tillbaka på samma, eller i vissa fall till och med högre, nivåer som före fallet.
Däremot kan isolerade och enskilda delar av marknaden vara mer eller mindre påverkade. De allra dyraste bostäderna, som inte sällan finansieras med pengar som hämtas från börsen, kan riskera att falla snabbare från sina nuvarande prisnivåer. Samma sak skulle kunna gälla för hela marknaden om dagens permitteringar omsätts i uppsägningar och vi får en kraftigt ökad arbetslöshet. Men just nu är det rimligt att tro att vi inte kommer röra oss mer än några procent från dagens prisnivåer inom den närmsta tiden. Anledningarna är flera.
Vi kommer med stor sannolikhet att ha väldigt låga räntor under lång tid framöver. Det låga ränteläget fungerar som en effektiv stöttepelare åt bostadsmarknaden, och möjliggör för många att kunna köpa en bostad. Dessutom kommer bankernas tillfälliga amorteringsfrihet att ge bostadsägare mer pengar över till sparande, som kan finansiera handpenningen till nästa bostad. Den tillfälliga injektionen i Sveriges hushållskassor kan också leda till ökad konsumtion, vilket i sin tur minskar uppsägningarna. Det kan göra att färre också tvingas till oplanerade försäljningar av sin bostad, som skulle kunna innebära pressade priser. Vi får vara förberedda för ett mindre prisfall och längre säljprocesser än vanligt, men alla dessa olika parametrar kommer fungera som en krockkudde mot ett aggressivt och brett prisfall.
Det finns också saker vi mäklare kan göra för att underhålla och underlätta processerna. En framgångsfaktor för Mäklarhuset i år har varit genomslaget för digitala och virtuella visningar. Andelen försäljningar med virtuella visningar (då en bostadsannons utformas med hjälp av VR-teknik och gyrostyrning) har ökat med 50 procent sedan coronautbrottet. Tekniken har hjälpt både säljare och köpare. Annonser med virtuella visningar har mer än 200 procent längre interaktionstid än vanliga annonser. Det har i enskilda fall lett till mer kvalificerade budgivningar, och högre slutpris än jämförbara objekt utan virtuella visningar.
Men det är också viktigt att påminna både köpare och säljare att inte låta den globala turbulensen hålla i taktpinnen. Det är minst lika viktigt att fokusera på den personliga situationen och låta privatekonomin styra sitt bostadsbeslut. Om arbetssituationen och ekonomin ser fortsatt positiv ut och tillåter en bostadsaffär, så ska inte oro för fallande priser vara en bromskloss. Skulle priserna falla inför en eventuell försäljning, kommer de också att göra det inför budgivningen på den nya bostaden. De flesta har inte heller sin bostad för att spekulera, utan för att den är en del av livet. Och livet kommer fortsätta förändras. Barn kommer födas och barn kommer flytta hemifrån. Par kommer flytta ihop och flytta isär. Därför kommer också bostäder att fortsätta byta ägare, och aktiviteten på den breda bostadsmarknaden att fortsätta. Bostadsmarknaden kommer fortsatt kunna vara fullt fungerande, även i turbulenta tider som dessa.
Erik Wikander, vd Mäklarhuset
